El préstamo hipotecario es una relación jurídica integrada por dos elementos:

un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general, un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor)

y la hipoteca, que es una garantía que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) queda sujeto como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede, mediante unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener la entidad financiera una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los préstamos personales.

El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).

Vamos a ver los pasos en el caso del préstamo que obtiene un particular de una entidad financiera para adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca.

Aunque damos unos consejos generales, conviene ante cualquier duda acudir a un notario, ya que éste va a intervenir siempre en toda hipoteca y es la persona que le puede dar un asesoramiento independiente y gratuito, sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Veamos cuáles son los pasos que hay que seguir o deben tenerse en cuenta como posibilidad:

1º.- Decisión sobre la cantidad que se va a pedir.
2º.- Información de varias entidades de crédito.
3º.- Solicitud del préstamo y obtención de la oferta vinculante.
4º.- Escritura pública ante Notario.
5º.- Inscripción del préstamo.
6º.- Tratamiento fiscal.
7º.- Novación y subrogación.
8º.- Cancelación.

Tomada la decisión sobre la inversión que tiene usted proyectada realizar, lo más frecuente la cantidad necesaria para la adquisición de una vivienda, deberá sopesar algunas condiciones que se reflejarán en la suma que podrá financiar a través de un préstamo hipotecario.

Por una parte, debe saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones. Además, los Bancos consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo. Teniendo ello en cuenta, se impone una previa labor de ahorro antes de afrontar esta operación.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: gastos de gestión, tasación, estudio; comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo); seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc; gastos de notario y registro; y gastos fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida). Por tanto, hay que contar con todo ello y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos.

Dada la importancia de la operación, no se puede acudir sólo a nuestro Banco de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro Banco. Esta operación puede hacerla usted directamente, acudiendo a las oficinas y sucursales de las distintas entidades o a sus páginas web en internet; también puede dejar la recopilación de esta información en manos de la agencia inmobiliaria que, en su caso, realiza la intermediación en la compraventa que se va a financiar; o, por último, puede usted acudir a servicios de información y comparación independientes vía internet.

En todo caso, debe saber que todas las entidades de crédito están obligadas a informar por medio de un folleto a las personas que deseen solicitar un crédito hipotecario por valor inferior a 25 millones de ptas. En ese folleto debe de encontrar la siguiente información:

A. Plazos del préstamo, de carencia de amortización del principal y periodicidad de los pagos. En concreto se especificará:

* Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.

* Periodicidad de las cuotas. Es mensual por lo general.

* Importe de las cuotas. Es lo fundamental para ver si se va a poder hacer frente al préstamo.

• Servicios que prestará directamente la entidad de crédito, indicándose los conceptos y cuantificándolos de forma orientativa.

• Servicios o gastos a cuenta del cliente, aun cuando el crédito no llegue a formalizarse. En este ámbito destaca la obtención de información sobre la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y la tasación de la vivienda a financiar, en cuyo caso, se debe informar sobre:

- Las tarifas u honorarios aplicables de dichos profesionales.

• Servicios que deben ser contratados directa y obligatoriamente por el cliente, con una enumeración de los conceptos y una aproximación a su coste. Se exige casi siempre un seguro de daños de la vivienda, pero algunas entidades piden también seguros de vida, etc.

• Impuestos y aranceles, indicando sus conceptos y una aproximación a los gastos, su base imponible y el tipo aplicable.

• Forma y momento en que se repercutirán los gastos.

E. Importe de las cuotas periódicas. Debe incluir una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.

Después de elegir la entidad financiera que más le convenga, deberá usted proceder a solicitarle el préstamo. Ello devengará determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informe sobre la situación registral, etc..., que deben venir especificados en el folleto informativo. A la hora de que le concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el único criterio a tener en cuenta, sino que es básico, para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el préstamo por el deudor. Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo pues en pública subasta el precio de la casa suele ser menor que el de mercado normal y al Banco no le interesa quedarse con muchas casas como consecuencia de los impagos.

Si después de estos trámites, la entidad decide otorgarle el préstamo le presentará una oferta vinculante. Es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones, para ver si le convienen definitivamente, y el cuadro de amortización, para ver si puede hacer frente a los pagos. Será formulada por escrito con un plazo de validez no inferior a 10 días y con el siguiente contenido:

• Capital del préstamo, cantidad y forma de entrega del mismo.

• Amortización, con fechas del primer y último pago, número, periodicidad y cuantía de las cuotas, condiciones para reembolso anticipado y condiciones para alterar el calendario de amortización.

• Intereses ordinarios. Con tipo de interés nominal anual, especificando si es fijo o variable y en qué periodos. Fecha de inicio del devengo de intereses, su periodicidad y forma de liquidación ordinaria. Si el interés es variable, debe indicarse sobre cual índice de referencia se elabora (normalmente MIBOR y, actualmente, EURIBOR).

• Comisiones y gastos a cargo del cliente.

• De apertura. Debe pagarse de una sola vez y debe incluir obligatoriamente cualquiera de los gastos de estudio de concesión y tramitación del préstamo.

• De reembolso anticipado y/o subrogación, que no podrá ser superior al 1% del capital que se amortiza.

• Además podrán incluirse los gastos de: tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, gastos de gestión para la tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos, gastos derivado de la conservación del inmueble o seguro de daños del mismo, gastos procesales o cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo.

• Intereses de demora. El tipo de interés expresado en un tanto por ciento anual o añadiendo un margen al indicador de referencia y la base sobre la que se aplicará el tipo e interés de demora y forma de liquidación.

Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura. Cualquier notario tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a elegir el notario que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo la entidad financiera. Es obligación del notario:

• Comprobar que la escritura pública se corresponde con la oferta vinculante del préstamo que le presentó la entidad financiera.

• Comprobar e informar de circunstancias de difícil comprensión o no habituales, normalmente en el caso de préstamos a interés variable (por ej, que el tipo de referencia no sea uno de los oficiales, que los límites no están igualmente establecidos al alza o la baja, etc).

• En caso de interés fijo, deberá comprobar que el coste efectivo de la operación responde a dicho tipo de interés.

El cliente también tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma.

Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al notario antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al notario cualquier duda.

Por último se procederá al otorgamiento de la escritura el día prefijado. El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar. El prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer todas las preguntas que se deseen.

Es el último momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento desde el que ya no se puede volver atrás. Hemos señalado que se debe examinar el folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero también en este último momento se puede obtener el asesoramiento del notario sobre cualquier cuestión dudosa.

Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente los representantes del Banco que van a firmar no tienen autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la firma. Se podrá firmar o no firmar pero es extraordinariamente difícil que se cambien las condiciones en el momento de la firma ante el notario.

Una vez leído u oído el contenido de la escritura y estando conforme con ello, se procederá a la firma por el apoderado o apoderados del Banco, el o los que reciben el préstamo y el o os dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así puesto que es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra - normalmente un familiar cercano- el que dé en garantía un inmueble que le pertenece.

A veces el Banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Debe tenerse mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor, pudiéndosele pedir que devuelva el préstamo, en caso de incumplimiento por el deudor principal, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes con que pagar.

Además de los gastos anteriores, debe tener en cuenta usted que se adicionarán en este momento otros gastos que se pagan cuando se firma la escritura pública:

· Comisión de apertura: lo normal es entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta.

· Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: un 0,5% de la cantidad total garantizada, que suele ser alrededor del doble de lo que efectivamente se presta.

· Honorarios notariales: depende del capital garantizado, y por tanto, de la cantidad que se presta. Como orientación:

· Gestión: la escritura se debe liquidar del impuesto y presentar en el Registro de la Propiedad. Estos trámites son fundamentales para el buen fin de la operación y es por eso que su gestión, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el Banco, ya que, en otro caso éste no le entregará el dinero hasta que se obtenga la inscripción, lo que puede demorarse hasta dos meses. Conviene enterarse de cuánto se va a cobrar por esa gestión, pues las tarifas pueden variar mucho. El cliente no debe admitir que se le imponga por el Banco una gestoría que preste un servicio anormalmente caro.

Debe tener, por último, en cuenta que estos gastos son exclusivamente los del préstamo hipotecario. Si al mismo tiempo se está comprando la vivienda, habrá que sumar los gastos de compra. Los de notaría y Registro de la Propiedad serán parecidos a los de la hipoteca, pero el Impuesto sobre el Valor Añadido (salvo que se trate de Viviendas de Protección Oficial que le será aplicable un tipo reducido del 4%, cuando la entrega se efectúe por los promotores de las mismas), será del 7% del valor de la vivienda que se compra.

Asimismo, deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 7% o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1%, según proceda. Debe tener en cuenta las especialidades dispuestas en los artículos 11, 12, 14 y 15 de la Ley 10/2.002, de 21 de diciembre, por la que se aprueban normas en materia de tributos cedidos y otras medidas tributarias, administrativas y financieras, aprobada por el Parlamento de Andalucía.

Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Ello es especialmente importante pues la inscripción no es en este caso simplemente declarativa de un contrato que produce efectos sobre un inmueble como ocurre en la mayoría de los casos, sino que es constitutiva de la operación, de modo que hasta que no se realiza la inscripción es como si la hipoteca no existiera. A veces, sólo después de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado, lo que deberá haberse aclarado en su momento antes de firmar la escritura.

Previamente y para que pueda procederse a la inscripción, se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%). Esto último nos permitirá enlazar, siquiera de modo somero, con el tratamiento fiscal de la operación.

Para hacer una síntesis del tratamiento fiscal del préstamo hipotecario debemos distinguir las dos modalidades impositivas que, principalmente, inciden en el mismo: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

En relación con el ITPAJD, la constitución del préstamo tributará aplicando el tipo impositivo del 1% sobre el capital garantizado por el concepto de Actos Jurídicos Documentados. En cambio, no estará sujeta a tributación las modificaciones, por novación o subrogación en el mismo.

En relación con el IRPF, la incidencia fiscal de un préstamo hipotecario se observa desde dos posiciones. En primer lugar, desde el punto de vista de su vivienda habitual cuando el préstamo hipotecario ha financiado la adquisición, rehabilitación, ampliación o construcción de la misma. En segundo lugar, desde la consideración del inmueble hipotecado como un bien que le reporte a usted cualquier clase de rendimiento económico.

En el primer supuesto, debe tener en cuenta las posibles desgravaciones fiscales en la cuota del I.R.P.F por adquisición o rehabilitación de vivienda: 15% (10,05 porcentaje general y 4,95% en tramo autonómico, según artículo 55 de la Ley 40/1.998, de 9 de diciembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, redactado por el número cuatro del artículo 58 de la Ley 21/2.001, de 27 de diciembre, por la que se regulan medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y artículo 64.bis de la Ley 40/1.998, introducido por el número nueve del artículo 58 de la Ley 21/2.001) de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda (residencia habitual) en el impuesto sobre la renta, con un límite cuantitativo que no podrá superar la cifra de 9.015,18 euros anuales (ampliable a 12.020,24 euros si se trata de contribuyentes minusválidos, en caso de adecuación de vivienda habitual). En caso de financiación ajena, habrán de incluirse en la cifra anterior la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma, pero aumenta el porcentaje efectivo de deducción (para los primeros 4.507,59 euros satisfechos: 16,75% general y 8,25% en tramo autonómico y sobre el exceso hasta 9.015,18 euros: 10,05% general y 4.95% en tramo autonómico, durante los dos años siguientes a la adquisición. Con posterioridad, 13,4% y 6,6% hasta los primeros 4.507,59 euros y 10,05% y 4,95% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. Todo ello en virtud de los números cuatro y nueve del artículo 58 de la Ley 21/2.001).

También podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el límite, conjuntamente con el previsto en el párrafo anterior, de 1.500.000 pesetas anuales.

2. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.

Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

3. Se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

4. También podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual los contribuyentes minusválidos que efectúen obras e instalaciones de adecuación en la misma, incluidos los elementos comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública, con las siguientes especialidades:

a. Las obras e instalaciones de adecuación deberán ser certificadas por la Administración competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvalía, en los términos que se establezcan reglamentariamente.

b. La base máxima de esta deducción, independientemente de la fijada en la letra a) del apartado 1) anterior, será de 12.020,24 de euros anuales.

c. Cuando en la inversión para la adecuación de la vivienda se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables serán, en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los previstos en la letra b) del apartado 1) anterior.

d. Se entenderá como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda cuando la anterior resulte inadecuada en razón a la minusvalía.

e. También darán derecho a deducción las obras e instalaciones de adecuación que deban efectuarse en viviendas ocupadas por el contribuyente minusválido a título de arrendatario, subarrendatario o usufructuario".

En cuanto al segundo aspecto de la incidencia del préstamo hipotecario en el ámbito del IRPF, es decir, cuando aquél ha servido para financiar un inmueble que le reportará a usted rendimientos económicos por arrendamiento a terceros, etc.; los intereses del préstamo se considerarán gastos deducibles de dichos rendimientos. Así lo establece el artículo 21 de la Ley del IRPF al señalar que "1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. La deducción de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos".

Los importantes cambios que se han producido en el mercado crediticio durante los últimos años hace que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse, en un momento dado, con que el interés que están pagando es superior al interés existente en el mercado para una operación idéntica. Se puede plantear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias, acuerdo que, aunque ha sido anunciado en el momento de redactar esta información todavía no ha sido plasmado por escrito.

Dos medios pueden ser utilizados al efecto:

Novación del préstamo hipotecario

Consiste simplemente en la renegociación del crédito para mejorar las condiciones de tipo de interés o del plazo, llegando a un acuerdo con la prestamiosta para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede también pactar la alteración del plazo pactado.

Es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo (por ejemplo, pasar de un interés del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés variable (por ejemplo, si lo pactado es el "MIBOR" más dos puntos, pasar al "MIBOR" más un punto) ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia (por ejemplo, si se pactó que se tendría en cuenta el tipo medio del interés de las Cajas o Bancos para préstamos hipotecarios a más de tres años y se pasa ahora al "MIBOR") es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales, al hacer constar la novación mediante nota marginal en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

Subrogación del préstamo hipotecario

Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de "pasarse" a otra entidad, es decir, cambiar de entidad financiera sustituyéndola por una que le ofrezca mejores condiciones. Cualquiera puede subrogar un crédito hipotecario, sea cual sea la fecha de su formalización y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortización anticipada . No obstante, sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, la duración. Para ello habría que aplicar las reglas generales de novación contractual sin los beneficios arancelarios y tributarios previstos por la ley de 1.994. Por consiguiente, conforme a ésta, se podrá modificar el tipo de interés aplicable (pasar de un 11% a un 5.5% por ejemplo), variar el índice de referencia en los prestamos de interés variable o, incluso, pasar de interés fijo a interés variable y viceversa. El proceso es más complejo y bastante más costoso por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si conviene o no la operación.

El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones después de una comparación similar a la que se realiza para la contratación del préstamo inicial, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen sin que la entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la oferta. A continuación, si dicha oferta es aceptada por usted, ello implica su autorización para que esta nueva entidad financiera se la notifique a la antigua, la cual debe emitir, en el plazo de siete días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe. Durante los quince días siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad con lo cual no prosigue la subrogación y se aplica la fórmula de novación antes descrita. Si la entidad anterior no emite la certificación en siete días o no asume las nuevas condiciones en el plazo de quince días, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. Puede ocurrir, sin embargo, que la entidad primitiva no asuma las nuevas condiciones y, entregando o no aquella certificación, no acepte recibir el importe de lo adeudado. En este caso dicho importe queda depositado con intervención de Notario hasta que se resuelvan las incidencias correspondientes sin que le afecte a usted ninguna consecuencia de los problemas que pudieran surgir entre ambas entidades en el proceso de subrogación.

El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si usted pacto una comisión de amortización anticipada menor esta será la que le puedan cobrar. Si no se pacto comisión alguna no pueden cobrarle ninguna.

Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

A la nueva entidad habrá también que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés. La subrogación realizada con los requisitos de la Ley del 30 de marzo de 1994 no está sujeta a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reducción consistente en una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, que se calculan teniendo en cuenta solamente la deuda pendiente de pago en ese momento.